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Saludos y gracias,

Veremos que pasa en los próximos meses, pero vayamonos olvidando de los rendimientos anuales de dos digitos en este activo como inversión.

Si tenéis espíritu emprendedor, una idea que no os deja dormir por la noche, y falta de estimulo para llevarla a cabo, os recomiendo leer este artículo de Hugh Mcleod, un dibujante de comics que escribe un blog bastante curioso.

Gracias a su blog, Hugh a conseguido impulsar de manera exponencial las ventas de un pequeño viñedo, desarrollando los conceptos de Global Microbrand, los cuales podréis investigar en su página. Interesante.

Para visualizarlo, vamos a pensar en un ejemplo concreto. Supongamos que ahorramos 100 €/mes durante 40 años. Vamos a ver que estudiar que pasaría con nuestro dinero en tres casos:

Gracias al interés compuesto, que va pagando intereses sobre el capital invertido más los intereses generados acumulados hasta el momento, se puede observar como nuestros ahorros van creciendo de forma exponencial.

Podemos observar también como, cuanto mayor es el tipo de interés al que invertimos, la ganancia al final de nuestro periodo de inversión es proporcionalmente mayor:

El tipo de interés tiene un efecto expansivo sobre el retorno final. Así que a la hora de decidir donde meter nuestros ahorros, tengamos en cuenta que pequeñas diferencias en el tipo al que me remuneran, pueden suponer grandes cantidades en el futuro.

Otra de las conclusiones interesantes, que analizaremos en mayor profundidad en otra entrada, es el incentivo a empezar ahorrar cuanto antes mejor.

Si estás interesado en el modelo en excel que he empleado, deja un comentario con tu mail, y te la mando. Hay que tener en cuenta que he partido de unas hipótesis muy simples (encontrar un activo sin riesgo que de un 7% anual, pago interés de intereses anuales, con aportaciones de capital al principio del periodo, etc.).

Y también relacionado es interesante leer la Regla del 72

Nadie se la esperaba, pero termino llegando…los precios cayeron en 2006 más de un 17%.

Lo que trato de evitar es que, cuando haya que presentar un documento ante potenciales inversores, capital riesgo, clientes, profesores, etc. no se limiten a coger el gráfico estándar de excel… (click para ampliar)

…y se lo curren más tipo esto:

Es decir, trastear un poco en las opciones de excel para dar formato, y hacer de un gráfico una forma atractiva de presentar y leer la información. Personalmente pienso que es mucho más vendedor.

Consejos: Tocar todas las opciones de formato a la hora de editar un gráfico, pulsando el botón derecho encima de las líneas del gráfico, de sus ejes, del fondo del gráfico. Más cosas: jugar con las escalas, los formatos de los números, los colores de las lineas y barras, los bordes de las barras, etc.

Antes de que os pongáis a probarlo de nuevo un consejo, poner vuestro nombre y apellidos entre ” ” (es decir “Nombre Apellido Apellido”), y así le diréis a google que solo busque páginas donde aparezca vuestro nombre entero, y no por separado nombres y apellidos. Este truco funciona también para cualquier búsqueda que se quiera realizar, y ahorra muchas horas de research para consultores, estudiantes, y en general cualquiera que use google a menudo.

Pero imaginemos un nuevo escenario. Digamos que en vez de ser uno mismo, sea un departamento de RR.HH. el que realice esta búsqueda, el cual , antes de contratar a una persona y gracias a la información que le arroje google, quizás pueda investigar cuales son sus hobbies, si pertenece a alguna asociación, en que escuela de negocio estudio, a que partido político pertenece…

… quizás estemos ante el nacimiento de un nuevo tipo de profesionales, capaces de gestionar la imagen pública de una persona en función de sus necesidades (y cobrar $$ por ello!). O quizás sea uno mismo el que se preocupe de gestionar donde aparece en google, y sino aparece, preocuparse por aparecer como el quiera o necesite (¿por ejemplo creándose un blog?).

Un amigo me decía hace poco “hoy en día, sino estas en google no eres nadie“. Es un poco exagerado, pero con el tiempo veremos como este tipo de preocupaciones van cobrando mayor importancia en nuestra vida (al menos profesional).

En términos prácticos, he decido estudiar que impacto tiene esto sobre las cuotas de las hipotecas, si tiene sentido ir alargando plazos de tu deuda indefinidamente como solución a los problemas de liquidez de las familias a final de mes, y si existe un nº de años óptimo al que pedir la hipoteca.

Para evitar rollos teóricos, vamos a poner un ejemplo del que podía ser el caso medio de una familia española. Una hipoteca a tipo variable de 300.000 €, a devolver en 25 años.

Suponemos que la pidió el año pasado, con un coste de euribor + 0,75%, que viene a ser un 3,5%. Por tanto su cuota en ese momento era de 1.502 €/mes. Teniendo en cuenta que en esa familia marido y mujer trabajaban, y ganaban 3.000 €/mes, podían hacer frente sin mayor problema al pago, y restarle la mitad de sus ingresos para el consumo (viajes, ropa, salidas, niños, etc.).

Ahora bien, estamos en enero y toca revisar la hipoteca. El Euribor ya ha pasado el 4%, luego suponemos que ahora pagan un tipo del 4,75%. Por tanto, su nueva cuota pasa de 1502 a 1710 €…. eso supone 200 € menos al mes para gastar (el impacto en la economía a nivel macro sería objeto de otro artículo) que hace nuestra familia para mantener su nivel de vida actual? porque ¡como voy a dejar de salir a tomar copas y a comprar, con lo que me gusta!

Solución (parche temporal): Incrementamos el plazo de nuestra hipoteca (o reunificamos deudas y movidas del estilo). Si, por ejemplo la cambiamos a 30 años, pagarían 1.565 €/mes. Bueno, no está mal, ya puedo seguir manteniendo mi ritmo de vida… a cambio de estar 5 años más pagando!

Pero bueno, cada uno es libre de hacer con sus deudas lo que quiera… prefiero centrarme en estudiar brevemente otros efectos:

1.Una subida de tipos no afecta de igual manera a todo el mundo. De hecho, cuanto mayor es el plazo de la hipoteca al que se esta endeudado, mayor es la subida porcentual en la cuota a final de mes. Miremos el gráfico de nuestro ejemplo (click para ampliar):

Ok, de acuerdo, en términos absolutos (en €), parece que no sube tanto, pero la realidad es que a mayor plazo de endeudamiento, mayor es el incremento porcentual en el pago.

2.También es interesante estudiar hasta que punto la cuota de la hipoteca es elástica a cambios en el tipo de interés. Esto, que para algunos sonará demasiado técnico, se traduce simplemente en saber si llega un punto en el que, por más que alargue el periodo en el que estoy endeudado, la disminución en la cuota mensual sea prácticamente inapreciable. Lo vemos gráficamente:

Lo que podemos observar es que, con los tipos al 4,5%, si estas endeudado a 10 años, y lo cambias a 15 años, supone un descenso importante en la cuota a final de mes, aunque llega un momento a partir de los 30-35 años, en el que, por más que alarguemos el plazo de la hipoteca, es descenso en la cuota a final de mes es cada vez menor.
Para verlo de forma más clara, es útil irse a casos más extremos, por ejemplo en tipos de interés del 20% (no, no es ciencia ficción, nuestros padres pagaban esto por sus casas). En este caso vemos como a partir del año 15, aumentar el plazo de la hipoteca, a penas tiene efecto en la cuota a final de mes. De hecho, se mantiene prácticamente estable en 5.000 €, sin importar el plazo. Esta es una de las razones que mejor explican porqué nuestros padres también pagaban su hipoteca a muchos menos años que en la actualidad.

3. Por tanto, en un escenario como el actual, ¿a cuantos años conviene ampliar el plazo de mi hipoteca? Sin alargarnos más, y viendo los números presentados en el ejemplo, parece que un periodo entre 30-35 años máximo parece lo más razonable financieramente hablando, aunque siempre dependiendo de la situación real de cada familia en estos momentos de subidas de tipos.

Consiste en una pequeña página web, en la que introduces el precio que estas pagando de alquiler por tu casa, con dirección, nº habitaciones, etc. y obtienes un mapa (cuya plataforma es Google Maps), en la que puedes comparar si estas pagando mucho o poco en función de los comparables de tu zona.

Sin duda, lo que tiene valor de está idea, es la gran Base de Datos que están conformando, con datos de alquiler de toda España introducidos por los propios visitantes de la página que quieren saber si pagan mucho o poco en comparación con sus vecinos.

Pero aún queda mucho camino por recorrer, para que está idea pueda ser explotada algún día de forma comercial (que por cierto, no es el objetivo del fundador de la página). Se me ocurren varias ideas de mejora:

• Al ser uno mismo el que introduce el precio de alquiler, puede que haya gente que actúe de mala fe, por diversión, etc. e introduzca datos ficticios en la herramienta. Es necesario establecer procesos de filtrado de datos para obtener información de valor.
• Un asociación con algún portal inmobiliario de internet (tipo idealista.com), podría dotar a la página mucha más información de mercado. Se podría estudiar incluso la venta o sindicación de esta herramienta a alguno de estos portales como motor de comparación de alquileres.
• Los arrendadores de vivienda, agencias inmobiliarias, empresas patrimonialistas, etc.  podrían hacer publicidad de sus viviendas en alquiler en la zona, mediante inserciones en los mapas con logos, publicidad, etc . (aunque sin agobiar al usuario con miles de carteles, claro).

¿Podría esta página convertirse en una referencia en el mercado de alquiler de vivienda?  

Me parece buena iniciativa (¿¿será porque vivo de alquiler??). Le deseo suerte al fundador de la misma!