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Despues de más de un año sin actividad, vuelvo a escribir en internet, aunque esta vez usando el micro-blogging con twitter

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Saludos y gracias,

… y el precio en España

Como continuación del anterior post, he considerado interesante incluir la evolución del precio de la vivienda en España, para que cada uno haga su reflexión de hacía donde pueden ir evolucionando en los próximos meses/años.

Precios de la Vivienda

En contra de nuestra mentalidad como españoles de “la vivienda nunca puede bajar de precio”, simplemente queria recordar la situación que ha vivido Japón en los últimos 15 años. Desde que estallo su burbuja inmobiliaria, en los finales de los 80, el valor del suelo no ha hecho nada más que bajar. Lo mismo que la vivienda.

Veremos que pasa en los próximos meses, pero vayamonos olvidando de los rendimientos anuales de dos digitos en este activo como inversión.

Burbuja Inmobiliaria

Ultimamente veo muchos comics hablando de la burbuja inmobiliaria en USA.

Nadie se la esperaba, pero termino llegando…los precios cayeron en 2006 más de un 17%.

El límite de tu hipoteca…

Estamos viviendo un nuevo escenario de tipos de interés a nivel europeo. El BCE (Banco Central Europeo) tomó la decisión hace un par de semanas de mantener los tipos en el 3,5%, aunque se espera que a lo largo del año los tipos sigan en aumento hasta alcanzar el 4%-4,5% a final de año.

En términos prácticos, he decido estudiar que impacto tiene esto sobre las cuotas de las hipotecas, si tiene sentido ir alargando plazos de tu deuda indefinidamente como solución a los problemas de liquidez de las familias a final de mes, y si existe un nº de años óptimo al que pedir la hipoteca.

Para evitar rollos teóricos, vamos a poner un ejemplo del que podía ser el caso medio de una familia española. Una hipoteca a tipo variable de 300.000 €, a devolver en 25 años.

Suponemos que la pidió el año pasado, con un coste de euribor + 0,75%, que viene a ser un 3,5%. Por tanto su cuota en ese momento era de 1.502 €/mes. Teniendo en cuenta que en esa familia marido y mujer trabajaban, y ganaban 3.000 €/mes, podían hacer frente sin mayor problema al pago, y restarle la mitad de sus ingresos para el consumo (viajes, ropa, salidas, niños, etc.).

Ahora bien, estamos en enero y toca revisar la hipoteca. El Euribor ya ha pasado el 4%, luego suponemos que ahora pagan un tipo del 4,75%. Por tanto, su nueva cuota pasa de 1502 a 1710 €…. eso supone 200 € menos al mes para gastar (el impacto en la economía a nivel macro sería objeto de otro artículo) que hace nuestra familia para mantener su nivel de vida actual? porque ¡como voy a dejar de salir a tomar copas y a comprar, con lo que me gusta!

Solución (parche temporal): Incrementamos el plazo de nuestra hipoteca (o reunificamos deudas y movidas del estilo). Si, por ejemplo la cambiamos a 30 años, pagarían 1.565 €/mes. Bueno, no está mal, ya puedo seguir manteniendo mi ritmo de vida… a cambio de estar 5 años más pagando!

Pero bueno, cada uno es libre de hacer con sus deudas lo que quiera… prefiero centrarme en estudiar brevemente otros efectos:

1.Una subida de tipos no afecta de igual manera a todo el mundo. De hecho, cuanto mayor es el plazo de la hipoteca al que se esta endeudado, mayor es la subida porcentual en la cuota a final de mes. Miremos el gráfico de nuestro ejemplo (click para ampliar):

 

 

Ok, de acuerdo, en términos absolutos (en €), parece que no sube tanto, pero la realidad es que a mayor plazo de endeudamiento, mayor es el incremento porcentual en el pago.

2.También es interesante estudiar hasta que punto la cuota de la hipoteca es elástica a cambios en el tipo de interés. Esto, que para algunos sonará demasiado técnico, se traduce simplemente en saber si llega un punto en el que, por más que alargue el periodo en el que estoy endeudado, la disminución en la cuota mensual sea prácticamente inapreciable. Lo vemos gráficamente:

Lo que podemos observar es que, con los tipos al 4,5%, si estas endeudado a 10 años, y lo cambias a 15 años, supone un descenso importante en la cuota a final de mes, aunque llega un momento a partir de los 30-35 años, en el que, por más que alarguemos el plazo de la hipoteca, es descenso en la cuota a final de mes es cada vez menor.
Para verlo de forma más clara, es útil irse a casos más extremos, por ejemplo en tipos de interés del 20% (no, no es ciencia ficción, nuestros padres pagaban esto por sus casas). En este caso vemos como a partir del año 15, aumentar el plazo de la hipoteca, a penas tiene efecto en la cuota a final de mes. De hecho, se mantiene prácticamente estable en 5.000 €, sin importar el plazo. Esta es una de las razones que mejor explican porqué nuestros padres también pagaban su hipoteca a muchos menos años que en la actualidad.

3. Por tanto, en un escenario como el actual, ¿a cuantos años conviene ampliar el plazo de mi hipoteca? Sin alargarnos más, y viendo los números presentados en el ejemplo, parece que un periodo entre 30-35 años máximo parece lo más razonable financieramente hablando, aunque siempre dependiendo de la situación real de cada familia en estos momentos de subidas de tipos.

El Ladrillometro

 Hoy os mando un link de una interesante inciativa: el Ladrillometro. www.ladrillometro.com

Consiste en una pequeña página web, en la que introduces el precio que estas pagando de alquiler por tu casa, con dirección, nº habitaciones, etc. y obtienes un mapa (cuya plataforma es Google Maps), en la que puedes comparar si estas pagando mucho o poco en función de los comparables de tu zona.

Sin duda, lo que tiene valor de está idea, es la gran Base de Datos que están conformando, con datos de alquiler de toda España introducidos por los propios visitantes de la página que quieren saber si pagan mucho o poco en comparación con sus vecinos.

Pero aún queda mucho camino por recorrer, para que está idea pueda ser explotada algún día de forma comercial (que por cierto, no es el objetivo del fundador de la página). Se me ocurren varias ideas de mejora:

• Al ser uno mismo el que introduce el precio de alquiler, puede que haya gente que actúe de mala fe, por diversión, etc. e introduzca datos ficticios en la herramienta. Es necesario establecer procesos de filtrado de datos para obtener información de valor.
• Un asociación con algún portal inmobiliario de internet (tipo idealista.com), podría dotar a la página mucha más información de mercado. Se podría estudiar incluso la venta o sindicación de esta herramienta a alguno de estos portales como motor de comparación de alquileres.
• Los arrendadores de vivienda, agencias inmobiliarias, empresas patrimonialistas, etc.  podrían hacer publicidad de sus viviendas en alquiler en la zona, mediante inserciones en los mapas con logos, publicidad, etc . (aunque sin agobiar al usuario con miles de carteles, claro).

¿Podría esta página convertirse en una referencia en el mercado de alquiler de vivienda?  

Me parece buena iniciativa (¿¿será porque vivo de alquiler??). Le deseo suerte al fundador de la misma!

El número mágico de un inmobiliario

 Supongamos que tenemos que evaluar el precio al que tenemos que realizar una oferta por un suelo. Sin entrar en grandes análisis financieros, de los que los empresarios inmobiliarios muchas veces son ajenos, existe un método de “Valoración en servilleta” que les ayuda a hacerse una idea del valor.

Este método consiste en hacer los siguientes cálculos:

1. Supongamos que conocemos el precio medio de venta por m2 al que se está vendiendo, o se va a vender en la zona. P.ej. 3.000 €/m2
2. Este número se divide por 1,4, que viene a sumar todos los costes de la promoción diferentes a la construcción en sí (licencias, estudios, proyectos, escrituras, etc.) y el margen del promotor medio. En nuestro ejemplo 3.000/ 1,4 = 2.142
3. A este número le restamos el coste de construcción por m2 estimado (que varía en función de las calidades, la dificultad de construcción, la zona, etc.). Este número se puede calcular “a ojo” una vez estás en el sector. En nuestro ejemplo, dado que la promoción va a estar en una ciudad secundaria, con calidades estándar, el coste de construcción se estima en  700 €/m2. Por lo tanto tendríamos 2.142 – 700 = 1442 €/m2t
4. Estos 1.442 €/m2t sería el precio máximo que pagaría por cada m2 de repercusión de terreno en esa zona, para obtener mis márgenes medios de promotor.

Nota 1: el m2 de techo son los m2 de edificabilidad que permiten en el terreno que estamos evaluando.

Evidentemente, cuanto más barato consigamos comprar ese terreno (por debajo de 1.442 €/m2t), mejor negocio estaríamos haciendo. Por encima de este precio no sería un proyecto interesante, ya que estrecharías los márgenes de la promotora.

Nota 2: Cuando dividimos por 1,4, en realidad lo que estamos restando en media es un margen del promotor del 20% medio, y costes generales del 20% (lo que comentábamos de licencias, estudios, etc.).

(Agradezco a Gabriel G. sus consejos de experto y aprendizaje del sector)