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Despues de más de un año sin actividad, vuelvo a escribir en internet, aunque esta vez usando el micro-blogging con twitter

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Saludos y gracias,

… y el precio en España

Como continuación del anterior post, he considerado interesante incluir la evolución del precio de la vivienda en España, para que cada uno haga su reflexión de hacía donde pueden ir evolucionando en los próximos meses/años.

Precios de la Vivienda

En contra de nuestra mentalidad como españoles de “la vivienda nunca puede bajar de precio”, simplemente queria recordar la situación que ha vivido Japón en los últimos 15 años. Desde que estallo su burbuja inmobiliaria, en los finales de los 80, el valor del suelo no ha hecho nada más que bajar. Lo mismo que la vivienda.

Veremos que pasa en los próximos meses, pero vayamonos olvidando de los rendimientos anuales de dos digitos en este activo como inversión.

El tiempo es dinero (el poder del interés compuesto)

En la entrada de hoy voy a tratar de recordar una de las herramientas financieras con mayor impacto en nuestras finanzas personales: el interés compuesto.

Para visualizarlo, vamos a pensar en un ejemplo concreto. Supongamos que ahorramos 100 €/mes durante 40 años. Vamos a ver que estudiar que pasaría con nuestro dinero en tres casos:

Ir metiendo ese dinero mes a mes en una hucha cerdito, es decir, sin que rinda nada

Ir invirtiendo ese dinero en un bono a 40 años con una rentabilidad del 3% anual, fija, sin riesgo

O invertirlo en otro activo financiero que rindiera un 7% anual fijo, sin riesgo tampoco

Gracias al interés compuesto, que va pagando intereses sobre el capital invertido más los intereses generados acumulados hasta el momento, se puede observar como nuestros ahorros van creciendo de forma exponencial.

Podemos observar también como, cuanto mayor es el tipo de interés al que invertimos, la ganancia al final de nuestro periodo de inversión es proporcionalmente mayor:

El tipo de interés tiene un efecto expansivo sobre el retorno final. Así que a la hora de decidir donde meter nuestros ahorros, tengamos en cuenta que pequeñas diferencias en el tipo al que me remuneran, pueden suponer grandes cantidades en el futuro.

Otra de las conclusiones interesantes, que analizaremos en mayor profundidad en otra entrada, es el incentivo a empezar ahorrar cuanto antes mejor.

Si estás interesado en el modelo en excel que he empleado, deja un comentario con tu mail, y te la mando. Hay que tener en cuenta que he partido de unas hipótesis muy simples (encontrar un activo sin riesgo que de un 7% anual, pago interés de intereses anuales, con aportaciones de capital al principio del periodo, etc.).

Y también relacionado es interesante leer la Regla del 72

El límite de tu hipoteca…

Estamos viviendo un nuevo escenario de tipos de interés a nivel europeo. El BCE (Banco Central Europeo) tomó la decisión hace un par de semanas de mantener los tipos en el 3,5%, aunque se espera que a lo largo del año los tipos sigan en aumento hasta alcanzar el 4%-4,5% a final de año.

En términos prácticos, he decido estudiar que impacto tiene esto sobre las cuotas de las hipotecas, si tiene sentido ir alargando plazos de tu deuda indefinidamente como solución a los problemas de liquidez de las familias a final de mes, y si existe un nº de años óptimo al que pedir la hipoteca.

Para evitar rollos teóricos, vamos a poner un ejemplo del que podía ser el caso medio de una familia española. Una hipoteca a tipo variable de 300.000 €, a devolver en 25 años.

Suponemos que la pidió el año pasado, con un coste de euribor + 0,75%, que viene a ser un 3,5%. Por tanto su cuota en ese momento era de 1.502 €/mes. Teniendo en cuenta que en esa familia marido y mujer trabajaban, y ganaban 3.000 €/mes, podían hacer frente sin mayor problema al pago, y restarle la mitad de sus ingresos para el consumo (viajes, ropa, salidas, niños, etc.).

Ahora bien, estamos en enero y toca revisar la hipoteca. El Euribor ya ha pasado el 4%, luego suponemos que ahora pagan un tipo del 4,75%. Por tanto, su nueva cuota pasa de 1502 a 1710 €…. eso supone 200 € menos al mes para gastar (el impacto en la economía a nivel macro sería objeto de otro artículo) que hace nuestra familia para mantener su nivel de vida actual? porque ¡como voy a dejar de salir a tomar copas y a comprar, con lo que me gusta!

Solución (parche temporal): Incrementamos el plazo de nuestra hipoteca (o reunificamos deudas y movidas del estilo). Si, por ejemplo la cambiamos a 30 años, pagarían 1.565 €/mes. Bueno, no está mal, ya puedo seguir manteniendo mi ritmo de vida… a cambio de estar 5 años más pagando!

Pero bueno, cada uno es libre de hacer con sus deudas lo que quiera… prefiero centrarme en estudiar brevemente otros efectos:

1.Una subida de tipos no afecta de igual manera a todo el mundo. De hecho, cuanto mayor es el plazo de la hipoteca al que se esta endeudado, mayor es la subida porcentual en la cuota a final de mes. Miremos el gráfico de nuestro ejemplo (click para ampliar):

 

 

Ok, de acuerdo, en términos absolutos (en €), parece que no sube tanto, pero la realidad es que a mayor plazo de endeudamiento, mayor es el incremento porcentual en el pago.

2.También es interesante estudiar hasta que punto la cuota de la hipoteca es elástica a cambios en el tipo de interés. Esto, que para algunos sonará demasiado técnico, se traduce simplemente en saber si llega un punto en el que, por más que alargue el periodo en el que estoy endeudado, la disminución en la cuota mensual sea prácticamente inapreciable. Lo vemos gráficamente:

Lo que podemos observar es que, con los tipos al 4,5%, si estas endeudado a 10 años, y lo cambias a 15 años, supone un descenso importante en la cuota a final de mes, aunque llega un momento a partir de los 30-35 años, en el que, por más que alarguemos el plazo de la hipoteca, es descenso en la cuota a final de mes es cada vez menor.
Para verlo de forma más clara, es útil irse a casos más extremos, por ejemplo en tipos de interés del 20% (no, no es ciencia ficción, nuestros padres pagaban esto por sus casas). En este caso vemos como a partir del año 15, aumentar el plazo de la hipoteca, a penas tiene efecto en la cuota a final de mes. De hecho, se mantiene prácticamente estable en 5.000 €, sin importar el plazo. Esta es una de las razones que mejor explican porqué nuestros padres también pagaban su hipoteca a muchos menos años que en la actualidad.

3. Por tanto, en un escenario como el actual, ¿a cuantos años conviene ampliar el plazo de mi hipoteca? Sin alargarnos más, y viendo los números presentados en el ejemplo, parece que un periodo entre 30-35 años máximo parece lo más razonable financieramente hablando, aunque siempre dependiendo de la situación real de cada familia en estos momentos de subidas de tipos.

Finanzas Prácticas: la Regla del 72

La regla del 72, es un pequeño cálculo que se usa en finanzas para saber cuanto tiempo tardará tu dinero en duplicarse, dada una tasa de rentabilidad determinada.

La forma de utilizarlo es muy simple. Si dividimos 72 por el tipo de interés que nos da nuestra inversión, obtendremos el número de años que tardaremos en doblar el capital invertido. P.ej. si tenemos 10.000 € en una cuenta de ING al 4%, tardaremos 72/4 = 18 años en tener 20.000 €.

Visto de esta manera, parece que la cuenta naranja, letras del tesoro, o cualquier deposito no es tan atractivo no?

Pero no debemos olvidar una de las máximas de finanzas: a más rentabilidad, mayor riesgo! y este tipo de producto no ofrecen apenas riesgo para el inversor.

 (hacer click en la imagen para ver en grande)

Otras utilidades que le suelo dar a esta regla, es para valorar el atractivo de inversión en una compañía. Si conocemos su ROE (Return on Equity = Retorno para los acciónistas), calculado como el BºNeto de la empresa en un año/ Capital invertido en la misma, podría utilizar la regla del 72, para ver cuantos años tardará el valor de su capital en doblarse.

Imaginemos una compañía con un ROE del 20%. Aplicando la regla 72/20 = 3,6 años. ¿esto suena interesante no?. Pero ojo, estamos simplificando la realidad. Estamos teniendo en cuenta que esta empresa no va a variar su ROE a lo largo de los años, y que siempre va a obtener rentabilidades del 20% año tras año. ¿Es esto sostenible? ¿ese ROE puntual se debe a actividades extraordinarias de la empresa durante un año? ¿Que pasa con la carga financiera que soporta? Esta y otras preguntas, será necesarias antes de tomar nuestra decisión de inversión. 

Frase del día

“El ahorro es la base del capital” 

(Bea )

El número mágico de un inmobiliario

 Supongamos que tenemos que evaluar el precio al que tenemos que realizar una oferta por un suelo. Sin entrar en grandes análisis financieros, de los que los empresarios inmobiliarios muchas veces son ajenos, existe un método de “Valoración en servilleta” que les ayuda a hacerse una idea del valor.

Este método consiste en hacer los siguientes cálculos:

1. Supongamos que conocemos el precio medio de venta por m2 al que se está vendiendo, o se va a vender en la zona. P.ej. 3.000 €/m2
2. Este número se divide por 1,4, que viene a sumar todos los costes de la promoción diferentes a la construcción en sí (licencias, estudios, proyectos, escrituras, etc.) y el margen del promotor medio. En nuestro ejemplo 3.000/ 1,4 = 2.142
3. A este número le restamos el coste de construcción por m2 estimado (que varía en función de las calidades, la dificultad de construcción, la zona, etc.). Este número se puede calcular “a ojo” una vez estás en el sector. En nuestro ejemplo, dado que la promoción va a estar en una ciudad secundaria, con calidades estándar, el coste de construcción se estima en  700 €/m2. Por lo tanto tendríamos 2.142 – 700 = 1442 €/m2t
4. Estos 1.442 €/m2t sería el precio máximo que pagaría por cada m2 de repercusión de terreno en esa zona, para obtener mis márgenes medios de promotor.

Nota 1: el m2 de techo son los m2 de edificabilidad que permiten en el terreno que estamos evaluando.

Evidentemente, cuanto más barato consigamos comprar ese terreno (por debajo de 1.442 €/m2t), mejor negocio estaríamos haciendo. Por encima de este precio no sería un proyecto interesante, ya que estrecharías los márgenes de la promotora.

Nota 2: Cuando dividimos por 1,4, en realidad lo que estamos restando en media es un margen del promotor del 20% medio, y costes generales del 20% (lo que comentábamos de licencias, estudios, etc.).

(Agradezco a Gabriel G. sus consejos de experto y aprendizaje del sector)