El número mágico de un inmobiliario

 Supongamos que tenemos que evaluar el precio al que tenemos que realizar una oferta por un suelo. Sin entrar en grandes análisis financieros, de los que los empresarios inmobiliarios muchas veces son ajenos, existe un método de “Valoración en servilleta” que les ayuda a hacerse una idea del valor.

Este método consiste en hacer los siguientes cálculos:

1. Supongamos que conocemos el precio medio de venta por m2 al que se está vendiendo, o se va a vender en la zona. P.ej. 3.000 €/m2
2. Este número se divide por 1,4, que viene a sumar todos los costes de la promoción diferentes a la construcción en sí (licencias, estudios, proyectos, escrituras, etc.) y el margen del promotor medio. En nuestro ejemplo 3.000/ 1,4 = 2.142
3. A este número le restamos el coste de construcción por m2 estimado (que varía en función de las calidades, la dificultad de construcción, la zona, etc.). Este número se puede calcular “a ojo” una vez estás en el sector. En nuestro ejemplo, dado que la promoción va a estar en una ciudad secundaria, con calidades estándar, el coste de construcción se estima en  700 €/m2. Por lo tanto tendríamos 2.142 – 700 = 1442 €/m2t
4. Estos 1.442 €/m2t sería el precio máximo que pagaría por cada m2 de repercusión de terreno en esa zona, para obtener mis márgenes medios de promotor.

Nota 1: el m2 de techo son los m2 de edificabilidad que permiten en el terreno que estamos evaluando.

Evidentemente, cuanto más barato consigamos comprar ese terreno (por debajo de 1.442 €/m2t), mejor negocio estaríamos haciendo. Por encima de este precio no sería un proyecto interesante, ya que estrecharías los márgenes de la promotora.

Nota 2: Cuando dividimos por 1,4, en realidad lo que estamos restando en media es un margen del promotor del 20% medio, y costes generales del 20% (lo que comentábamos de licencias, estudios, etc.).

(Agradezco a Gabriel G. sus consejos de experto y aprendizaje del sector)