Estamos viviendo un nuevo escenario de tipos de interés a nivel europeo. El BCE (Banco Central Europeo) tomó la decisión hace un par de semanas de mantener los tipos en el 3,5%, aunque se espera que a lo largo del año los tipos sigan en aumento hasta alcanzar el 4%-4,5% a final de año.
En términos prácticos, he decido estudiar que impacto tiene esto sobre las cuotas de las hipotecas, si tiene sentido ir alargando plazos de tu deuda indefinidamente como solución a los problemas de liquidez de las familias a final de mes, y si existe un nº de años óptimo al que pedir la hipoteca.
Para evitar rollos teóricos, vamos a poner un ejemplo del que podía ser el caso medio de una familia española. Una hipoteca a tipo variable de 300.000 €, a devolver en 25 años.
Suponemos que la pidió el año pasado, con un coste de euribor + 0,75%, que viene a ser un 3,5%. Por tanto su cuota en ese momento era de 1.502 €/mes. Teniendo en cuenta que en esa familia marido y mujer trabajaban, y ganaban 3.000 €/mes, podían hacer frente sin mayor problema al pago, y restarle la mitad de sus ingresos para el consumo (viajes, ropa, salidas, niños, etc.).
Ahora bien, estamos en enero y toca revisar la hipoteca. El Euribor ya ha pasado el 4%, luego suponemos que ahora pagan un tipo del 4,75%. Por tanto, su nueva cuota pasa de 1502 a 1710 €…. eso supone 200 € menos al mes para gastar (el impacto en la economía a nivel macro sería objeto de otro artículo) que hace nuestra familia para mantener su nivel de vida actual? porque ¡como voy a dejar de salir a tomar copas y a comprar, con lo que me gusta!
Solución (parche temporal): Incrementamos el plazo de nuestra hipoteca (o reunificamos deudas y movidas del estilo). Si, por ejemplo la cambiamos a 30 años, pagarían 1.565 €/mes. Bueno, no está mal, ya puedo seguir manteniendo mi ritmo de vida… a cambio de estar 5 años más pagando!
Pero bueno, cada uno es libre de hacer con sus deudas lo que quiera… prefiero centrarme en estudiar brevemente otros efectos:
1.Una subida de tipos no afecta de igual manera a todo el mundo. De hecho, cuanto mayor es el plazo de la hipoteca al que se esta endeudado, mayor es la subida porcentual en la cuota a final de mes. Miremos el gráfico de nuestro ejemplo (click para ampliar):
Ok, de acuerdo, en términos absolutos (en €), parece que no sube tanto, pero la realidad es que a mayor plazo de endeudamiento, mayor es el incremento porcentual en el pago.
2.También es interesante estudiar hasta que punto la cuota de la hipoteca es elástica a cambios en el tipo de interés. Esto, que para algunos sonará demasiado técnico, se traduce simplemente en saber si llega un punto en el que, por más que alargue el periodo en el que estoy endeudado, la disminución en la cuota mensual sea prácticamente inapreciable. Lo vemos gráficamente:
Lo que podemos observar es que, con los tipos al 4,5%, si estas endeudado a 10 años, y lo cambias a 15 años, supone un descenso importante en la cuota a final de mes, aunque llega un momento a partir de los 30-35 años, en el que, por más que alarguemos el plazo de la hipoteca, es descenso en la cuota a final de mes es cada vez menor.
Para verlo de forma más clara, es útil irse a casos más extremos, por ejemplo en tipos de interés del 20% (no, no es ciencia ficción, nuestros padres pagaban esto por sus casas). En este caso vemos como a partir del año 15, aumentar el plazo de la hipoteca, a penas tiene efecto en la cuota a final de mes. De hecho, se mantiene prácticamente estable en 5.000 €, sin importar el plazo. Esta es una de las razones que mejor explican porqué nuestros padres también pagaban su hipoteca a muchos menos años que en la actualidad.
3. Por tanto, en un escenario como el actual, ¿a cuantos años conviene ampliar el plazo de mi hipoteca? Sin alargarnos más, y viendo los números presentados en el ejemplo, parece que un periodo entre 30-35 años máximo parece lo más razonable financieramente hablando, aunque siempre dependiendo de la situación real de cada familia en estos momentos de subidas de tipos.
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Supongamos que tenemos que evaluar el precio al que tenemos que realizar una oferta por un suelo. Sin entrar en grandes análisis financieros, de los que los empresarios inmobiliarios muchas veces son ajenos, existe un método de “Valoración en servilleta” que les ayuda a hacerse una idea del valor.
